Η ωρολογιακή βόμβα των κατασχέσεων ακινήτων

Οι οφειλέτες δεν συνειδητοποιούν ότι, κινδυνεύουν αφενός μεν να χάσουν το σπίτι τους, αφετέρου να μείνουν χρεωμένοι με μεγάλα ποσά, ευθέως ανάλογα της πτώσης των τιμών των ακινήτων – ποσά που θα συνεχίσουν να «παράγουν», μέσω των τόκων, νέα χρέη.

Η «Δαμόκλειος σπάθη», η οποία κρέμεται απειλητικά «επάνω από το κεφάλι» της κυβέρνησης είναι αναμφίβολα ο νόμος περί μη κατασχέσεων ακινήτων – ο οποίος λήγει στις 31.12.2013, μετά από διαδοχικές παρατάσεις. Σύμφωνα με το συγκεκριμένο νόμο, απαγορεύεται η κατάσχεση της πρώτης κατοικίας, ακόμη και αν οι ιδιοκτήτης της δεν έχει πληρώσει καμία δόση εξόφλησης – γεγονός που δυσκολεύει σε μεγάλο βαθμό τις τράπεζες, οι οποίες «κάθονται επάνω σε ένα βουνό» ληξιπρόθεσμων δανείων, με τα επισφαλή να υπολογίζονται στο 27% περίπου των συνολικών (πάνω από 50 δις €).

Η Τρόικα, θέλοντας να αντιμετωπίσει τα προβλήματα ρευστότητας των τραπεζών,
  απαιτεί την άρση του νόμου – έχοντας την άποψη ότι, ένα μεγάλο μέρος των οφειλετών θα αρχίσει να εξοφλεί τα δάνεια του, φοβούμενο την κατάσχεση της κατοικίας του.

Αντίθετα η κυβέρνηση, φοβούμενη εύλογα τις αντιδράσεις των πολιτών, ιδίως μετά την αποτυχία της να αντιμετωπίσει την κρίση χρέους, προσπαθεί να κερδίσει χρόνο – ελπίζοντας ανόητα σε βοήθεια εκ μέρους της καγκελαρίου, μετά τις γερμανικές εκλογές.

Το θέμα των κατασχέσεων αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα σημερινά προβλήματα της Ελλάδας, κυρίως για δύο λόγους:

(α)  Εάν αρχίσουν οι κατασχέσεις, η αγορά ακινήτων θα καταρρεύσει κυριολεκτικά, αφενός μεν επειδή θα αυξηθεί δραματικά η προσφορά, αφετέρου επειδή η ζήτηση είναι ήδη σχεδόν μηδενική – κυρίως λόγω των συνεχών φόρων που επιβάλλονται στα ακίνητα (χαράτσια κλπ.).

Αν και η Τρόικα λοιπόν υπολογίζει σε πτώση των τιμών της τάξης του 12-21%, θεωρούμε ότι θα ξεπεράσει κατά πολύ το 30% – ενώ δεν είναι η πρώτη φορά που οι η «εξωθεσμική διοίκηση», την οποία έχουν επιβάλλει στην Ελλάδα οι τοκογλύφοι, έχει εντελώς λανθασμένες εκτιμήσεις.

Εάν όμως οι τιμές των ακινήτων καταρρεύσουν, θα δημιουργηθούν τεράστια προβλήματα στους ήδη αδύναμους ισολογισμούς των τραπεζών – με αποτέλεσμα να χρειασθούν ξανά νέα κεφάλαια ή να χρεοκοπήσουν κάποιες από αυτές.

Ακόμη όμως και να τα βρουν ή να μην χρεοκοπήσουν, προκαλώντας νομοτελειακά τραπεζική επίθεση (Bank run), τα ήδη «πενιχρά» δάνεια τους προς την πραγματική οικονομία θα μηδενισθούν – οπότε ή ύφεση θα αυξηθεί, οι περισσότερες επιχειρήσεις θα κλείσουν, η ανεργία θα εκτοξευθεί σε επίπεδα άνω του 30%, οι κρατικές δαπάνες θα «αναζωπυρωθούν», τα έσοδα του δημοσίου θα μειωθούν δραματικά, θα υπάρξουν απαιτήσεις λήψης νέων μέτρων λιτότητας, «φτωχοποίησης» καλύτερα κοκ.

Τελική κατάληξη θα ήταν μάλλον η ανεξέλεγκτη χρεοκοπία της χώρας, οι λαϊκές εξεγέρσεις και η βίαιη πτώση της κυβέρνησης – η πλήρης απορύθμιση γενικότερα, η κατάρρευση και το πραξικόπημα. Η πιθανότητα δε «εξαγωγής» των προβλημάτων αυτών στις υπόλοιπες χώρες της Ευρωζώνης είναι εξαιρετικά μεγάλη – ένας τεράστιος κίνδυνος για τον πλανήτη, κυρίως επειδή δύο από τις μεγαλύτερες οικονομίες του (Η.Π.Α., Ιαπωνία) είναι σχεδόν εκτός ελέγχου.

(β)  Οι περισσότεροι οφειλέτες δεν συνειδητοποιούν ότι, κινδυνεύουν αφενός μεν να χάσουν το σπίτι τους, αφετέρου να μείνουν «εφ’ όρου ζωής» χρεωμένοι με μεγάλα ποσά, ευθέως ανάλογα της πτώσης των τιμών των ακινήτων – ποσά που θα συνεχίσουν, μέσω των τόκων, να «παράγουν» νέα χρέη.

Ειδικότερα, εάν κάποιος οφείλει στην τράπεζα 200.000 €, έχοντας έναντι αυτού του ποσού υποθηκεύσει το ακίνητο του (διαφορετικά δεν θα μπορούσε να το αγοράσει), εάν τυχόν η τράπεζα του το κατασχέσει και το «πλειστηριάσει» έναντι 100.000 €, αφενός μεν θα χάσει το σπίτι του, αφετέρου θα συνεχίσει να χρωστάει 100.000 € (τα υπόλοιπα) στην τράπεζα. Στην ίδια ή σε ακόμη χειρότερη θέση ευρίσκονται και οι εγγυητές των οφειλετών – αφού, σε τελική ανάλυση, η ευθύνη είναι δική τους, εάν αδυνατεί να ανταπεξέλθει με τις υποχρεώσεις του ο άμεσος δανειζόμενος.

Περαιτέρω, πολλοί οφειλέτες δεν συνειδητοποιούν επίσης πως, παρά το ότι δεν κινδυνεύουν άμεσα με απώλεια του σπιτιού τους, επειδή οι κατασχέσεις έχουν παγώσει, το χρέος τους συνεχίζει να αυξάνεται – ενδεχομένως με πολύ υψηλότερο ρυθμό, εάν υπολογίζεται επιτόκιο υπερημερίας. Για παράδειγμα, με επιτόκιο 10% τα 200.000 € δάνειο χρεώνονται με 20.000 € ετήσια – πάνω από 1.500 € δηλαδή μηνιαία.

Από την άλλη πλευρά, το ότι οι κατασχέσεις αργούν, επειδή απαγορεύονται από το νόμο, δεν είναι απαραίτητα θετικό για το δανειολήπτη – αφού, όταν τελικά κατασχεθεί το σπίτι του, οι τιμές, λόγω της τότε αυξημένης προσφοράς εν μέσω μίας «καταιγίδας πλειστηριασμών», θα έχουν μειωθεί ακόμη περισσότερο. Στο παράδειγμα μας, η τράπεζα θα «πλειστηρίαζε» το ακίνητο για 50.000 €, αντί για 100.000 € – οπότε ο οφειλέτης θα έμενε χρεωμένος με 150.000 € και χωρίς σπίτι.

Σύμφωνα τώρα με το νόμο, τα δικαστήρια θα μπορούσαν να αποφασίσουν τον περιορισμό του ενυπόθηκου δανείου (διαγραφή, haircut), στο 85% της εμπορικής αξίας του ακινήτου – υπό προϋποθέσεις φυσικά (αδυναμία οφειλέτη κλπ.).

Στο παράδειγμα μας λοιπόν, εάν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι πλέον 100.000 € και το δάνειο 200.000 €, τα δικαστήρια θα μπορούσαν να το μειώσουν στις 85.000 € – οπότε, εάν η τράπεζα πλειστηρίαζε το ακίνητο έναντι 50.000 €, ο οφειλέτης θα έμενε χωρίς το σπίτι του μεν, αλλά με χρέη 35.000 € μόνο και όχι με 150.000 €.

Τα προβλήματα που «ελλοχεύουν» στην προκειμένη περίπτωση δεν είναι καθόλου αμελητέα – κυρίως για τις τράπεζες, οι οποίες θα έχαναν ένα πολύ μεγάλο μέρος των απαιτήσεων τους, οδηγούμενες πιθανότατα στη χρεοκοπία (με όλα όσα κάτι τέτοιο συνεπάγεται για την οικονομία της χώρας μας).

Χωρίς να επεκταθούμε σε λεπτομέρειες, αδυνατούμε να κατανοήσουμε βάσει ποιών κριτηρίων θα εκτιμούσαν οι δικαστές την εμπορική αξία των ακινήτων – ειδικά όταν η ζήτηση είναι σχεδόν μηδενική, ενώ η ενδεχόμενη πληθώρα κατασχέσεων θα ελαχιστοποιούσε τις αξίες των κατοικιών.

Επίσης, είναι πολύ δύσκολο να καταλάβουμε πως θα κρίνουν οι δικαστές, εάν τα χρήματα χρησιμοποιήθηκαν εξ ολοκλήρου για την αγορά ή για την κατασκευή της κατοικίας – το ότι δηλαδή δεν διατέθηκε ένα ορισμένο μέρος τους για καταναλωτικούς ή για άλλους σκοπούς.

Ολοκληρώνοντας η πλέον δίκαιη, καθώς επίσης η λιγότερο προβληματική λύση, είναι η επιμήκυνση του χρόνου αποπληρωμής όλων των δανείων (μικρότερες δόσεις, προσαρμοσμένες τα σημερινά, χαμηλότερα εισοδήματα), με πολύ χαμηλά επιτόκια, ενδεχομένως σε συνδυασμό με μία περίοδο χάριτος μερικών ετών – έτσι ώστε οι οφειλέτες να μην χάσουν τα σπίτια τους, η οικονομία να μην καταρρεύσει από την πτώση των τιμών των ακινήτων και οι τράπεζες να μην υποχρεωθούν σε ζημίες, με τις οποίες είναι αδύνατον να ανταπεξέλθουν.

analyst.gr

http://freepen.gr